Köpa bostad av bostadsutvecklare – hur riskfyllt är det?

Ditt bostadsköp är den viktigaste investeringen du gör under din livstid. Ett felköp och förlorade pengar är svåra att reversera. Hur säkert är det att köpa en bostad av en bostadsutvecklare? Vi har frågat Michaela Berglund, vd på Feminvest.

De snygga och fräscha broschyrerna ligger på köksbordet. Hur härligt hade det inte varit att flytta in i en nyproducerad bostad? Låga drifts- och underhållskostnader pratar för men å andra sidan är priset och månadskostnaderna ofta betydligt tyngre än för en bostad ur en äldre fastighetsårgång. Hur stor är risken som man tar för att bo i en nybyggd bostad som är producerad av ett bostadsutvecklingsföretag?

-En nystartad bostadsrättsförening har som oftast en större andel lån vilket gör de mer känsliga för ränteförändringar. Det kan leda till högre månadsavgifter när räntorna stiger. Om du köper en lägenhet en tid innan bostaden står klar finns det alltid en risk att marknaden utvecklas negativt innan du får tillgång till lägenheten. Vi har exempel på bostadsutvecklare som sett en minskad efterfrågan på sina fastighetsobjekt och därmed fått en akut likviditetsbrist där det finns risk att fastigheten inte kan färdigställas, säger Michaela Berglund

Fina broschyrer fyllda med köpargument i all ära. Men att inte lika noga studera bostadsutvecklarens ekonomi är ett misstag som man kan få ångra efteråt. Affärsmodeller kan skilja sig betydligt åt mellan olika bostadsutvecklingsföretag och du har allt att vinna att läsa på. Ta reda på vilken tillväxt bolaget ser framför sig för verksamheten och försök förstå förutsättningarna för bostadsmarknaden där du planerar att bo.

-Gör en bedömning om bostaden verkligen är attraktiv nog att köpa. Specifika siffror som är viktiga att ta reda på är hur många bostäder bostadsutvecklaren har sålt och hur fördelningen ser ut mellan hyresrätter och bostadsrätter som visar riskspridningen. Soliditeten är viktig för att säkerställa likviditet och företagets möjligheter att hantera förändringar på fastighetsmarknaden och på kreditmarknaden.

-Är tillväxtmålen rimliga och hur förhåller målet sig mot tidigare utfall? Generellt kan du se tillväxten genom en ökning av det egna kapitalet år efter år där vinstmarginalen är stabil eller ökande. Substansvärdet är ett viktigt värde att hålla koll på för fastighetsbolag generellt. På samma sätt som med investmentbolag bör du se på hur dyr eller billig aktien är i förhållande till det egna kapitalet. För bostadsutvecklare kan du inte endast utgå ifrån substansvärdet utan du behöver även skapa en bild av potentialen i exploateringsportföljen, säger Michaela Berglund

Så långt siffror. Sedan är det ju det här med framtiden. Bostad måste man ju ha men när är läget rätt att köpa trots oroligheterna i omvärlden, där covid-19 är en betydande riskparameter? Michaela Berglund tror att efterfrågan på bostäder kommer förbli fortsatt hög givet bostadsbristen och den starka urbaniseringstrenden. Det talar för att bostadsutvecklare som satsar på hållbara och prisvärda bostäder kommer att kunna sälja gott om bostäder framgent. Michaela Berglund ser emellertid ett par orosmoln att ta på allvar.

-Det är tydligt att både utbud och efterfrågan på bostäder på kort sikt har minskat efter covid-19 när ingen vill flytta, gå på visning och allt fler känner av risken att förlora jobbet. Vissa bostadsutvecklare har fått förseningar med underleverantörer och med utdragna byggprojekt som riskerar få ökade kostnader. Därefter finns risk för ytterligare en våg av viruset som skulle försvåra en återhämtning för bostadsutvecklare under den andra hälften av 2020.